На рынке жилой недвижимости Пскова ежегодно регистрируется около 10000 сделок по переходу прав собственности. Отнимем от этой суммы те сделки, для совершения которых собственники не выходили на открытый рынок. Это могут быть случаи переоформления недвижимости родственниками на родственников, друзьями на друзей, компаниями и государственны
Остается около 8000 ситуаций, когда собственники хотели найти покупателя на свое жилье за максимально возможную рыночную цену. Для этого им необходимо было сделать совсем немного:
— выйти с конкретным предложением на рынок;
— провести в той или иной форме рекламную кампанию в СМИ;
— найти заинтересованног
— удостовериться в его платежеспособнос
— в 85–90 % случаев подобрать себе вариант альтернативной покупки;
— убедить продавца этого альтернативного объекта недвижимости (риэлторы говорят «встречка») в своих серьезных намерениях (дать аванс, задаток и пр.);
— сформировать устраивающую всех участников сделки (включая банк при наличие ипотеки) схему взаиморасчетов;
— организовать процедуру оформления передачи прав собственности у нотариуса (или в простой письменной форме);
— сдать и после получить зарегистрированн
— обеспечить своевременное физическое освобождение своей бывшей собственности;
— в случае «встречки» добиться своевременного освобождения своего нового жилища;
— закончить процедуру взаиморасчетов (в случае ипотечного кредита — продолжить) между участниками сделки.
Это предельно простая модель сделки. Здесь нет участия несовершеннолетн
Большой пласт ипотечных вопросов также практически не затронут. «Встречка» только одна, а не несколько в «цепочке», как обычно бывает на практике.
В принципе нет ничего особо сложного или совсем непонятного. Среднестатистиче
Вот часто встречающаяся система рассуждений и умозаключений.
— Никакой специалист по операциям с недвижимым имуществом вроде и не нужен.
— Тем более что комиссионные за риэлторскую услугу часто платить совсем не хочется. Как прекрасно известно, денег бывает либо мало, либо совсем нет. У нас мало.
— А тут появляется прекрасная возможность сэкономить. На риэлторе.
— Тем более сейчас Интернет предлагает столько возможностей… Много разных сайтов «по недвижимости», и почти все бесплатные, и все заявляют о необыкновенной полноте предложений, и все необходимые образцы документов щедро предлагают. Наступил новый век всепроникающего IT!
— Поставил свою квартирку на бесплатные порталы, быстренько нашел желающего покупателя, проконсультирова
— Провели сделку. И что приятно, везде сэкономили.
Однако на практике что-то не получается. Точнее, что-то получается, но конечного результата почему-то никак не достичь. Никак не переехать в искомую квартиру, потому что свою что-то никак не продать. И вроде приходили какие-то желающие, смотрели, вопросы задавали.
Но ничего в итоге не произошло. Гладко было на виртуальной бумаге страниц Интернета, да забыли про реальные овраги рынка недвижимости.
Среднестатистиче
Не надо изобретать велосипед
Статистика говорит, что 90-92 % совершивших сделку пользовались услугами посредника любой возможной формы, цвета, вкуса и профессиональн
Посредника, появившегося в промежутке между начальным наивным «без агентов» и финальным «будем обязательно вас рекомендовать всем друзьям и знакомым».
Требуется пройти весьма тернистый путь, чтобы понять, что если бы для успешной продажи квартиры или комнаты было достаточно особым образом составленных объявлений в СМИ, то профессия посредников, с их комиссией, давно бы вымерла по причине отсутствия спроса. И напротив — на каждом сайте и в каждом издании тиражировлись бы шаблоны этих «идеальных объявлений».
Но риэлторы повсеместно существуют, а часть даже процветает. Потому что, как указано выше, основная функция профессионала — умение продавать.
Я занимаюсь риэлторским бизнесом. В частности, профессиональной подготовкой, переподготовкой и обучением новичков. И могу доложить, что есть полностью соответствующая, как это ни банально, числу Парето картина. Около 20 % агентов проводят около 80 % всех сделок. И соответственно
Риэлторский бизнес — «бизнес по рекомендациям»
Одних рекомендуют, число их клиентов растет, бизнес стабильно растет. Других не очень рекомендуют. Или совсем не советуют никому из своего круга общения к такому «спецу» обращаться.
Какие основные критерии всегда оценивает клиент в работе риэлтора? Деньги.
За «хорошую» цену продал квартиру или комнату риэлтор, выгодно подобрал «встречку», дал хорошего ипотечного брокера в случае кредита. Ипотечный брокер подобрал интересный кредит, еще и скидку для клиентов в банках имеет. Это хорошая работа.
Или удалось найти покупателя совсем не за ту цену, как первоначально рассчитывали. Кредит пришлось брать на большую сумму. И по банкам побегали, потратили немного здоровья. И условия кредитования после подписания договора немного изменились. Не в пользу заемщика. И со «встречкой» напортачил «профессионал». Не все проверил, каких-то документов к сделке не собрали. Потому что «не знали, что и это тоже понадобится». И цену неожиданно в последний момент продавцы «встречки» повысили. Или вообще передумали продавать, и пришлось срочно искать другой альтернативный объект, а он оказался, как ни странно, дороже. Сплошные финансовые проблемы. Это плохая работа.
Время надо было поставить на первое место. Время — единственный невосполнимый ресурс. Многие, к сожалению, забывают про это. Отдают предпочтение финансовым расчетам. Но деньги без учета фактора времени нельзя оценивать. Инфляция, стоимость заимствований, кредитный калькулятор и т. д. «Время — деньги», как это ни парадоксально.
Хорошая работа риэлтора — экономия времени. В том числе времени вашей персональной жизни. Все сделано быстро, в разумные сроки. Даже то, что риэлтор быстро убедил клиентов в нереальности завышенных требований, разумно.
Можно долго (годами) мусолить свой объект в СМИ, и в итоге все равно понизить цену, попасть на уровень реального спроса и совершить сделку. Но драгоценное время потеряно. Если объект недвижимости мусолил по неадекватной спросу цене риэлтор, это плохая работа.
Риэлтор — это продавец недвижимости. У него получается продавать. На рынке типового жилья предложений, таких или почти таких, как ваше, сотни или даже тысячи. Спрос заведомо меньше предложения. Продать — более тяжелая задача, чем купить. Чтобы то ни было, и в первую очередь недвижимость.
Сам собственник не может продать так же быстро и дорого, как профессиональный риэлтор.
Собственник — сторона в сделке. Сделка — всегда конфликт интересов. С собственником всегда будут ожесточенно торговаться, конфликт интересов быстро перерастает в личностный.
А для риэлтора, представляющего интересы собственника, это обычное дело. Да и квартира не его отчий дом и охраняемая территория. Он так «близко к сердцу» не берет. Он посредник, он все аргументы другой стороны выслушает терпеливо, запишет, «обязательно все обсудит со своим клиентом». А потом продаст. Он умеет продавать.
И это самое главная причина существования профессии риэлтор.
